Što moramo znati kada kupujemo stan u staroj gradnji? I

Ovime otvaramo seriju članaka vezanih za kupnju stambenog prostora, prije svega stana i sve probleme koji se eventualno mogu pojaviti.

Tihana vam prenosi svoja iskustva iz dugogodišnje prakse i nadamo se da ćemo vam rješiti neke nedoumice oko ove životno važne teme. Ukoliko imate nekih konkretnih pitanja ili trebate dodatna pojašnjenja, slobodno nam se obratite putem komentara ili na e-mail.

Urednica


Odlučili ste kupiti nekretninu u svrhu osiguravanja stambenog ili poslovnog prostora, obišli ste ih na desetine i to traje već godinu dana. Obzirom da niti jedna nekretnina nije ispunila sva vaša očekivanja, a vi ste već na kraju snaga, odlučujete se za onu koja zadovoljava bar 70% vaših zamisli. Ono sve drugo su prostorne kozmetičke promjene i to ćemo lako…, ali to može biti tek početak pravih problema i nepredviđenih investicija.

Kupnja stana  ili kuće je veliki novčani izdatak i često investicija života, a u ovom “ludom vremenu” najvažnije je proći što jeftinije. Uvijek postoji dilema da li kupiti stan u novogradnji ili starijim zgradama. Oba izbora imaju svoje prednosti i nedostatke, a ako se u startu mogu sagledati, odluka je laka i vrlo osobna. Svaka stambena zgrada svojom arhitekturom, lokacijom, unutarnjim rasporedom i opremljenošću dobiva svoju osobnost koja se mora poklopiti sa osobnošću njenih stanara kako bi se zvala domom.

Investiciju ne čine samo kvadratni metri stana i na prvi pogled dobro stanje nekretnine, onaj koji kupuje mora posvetiti jednaku pažnju mnogim važnim pojedinostima i ne smije dopustiti da vanjski izgled odigra presudnu ulogu prilikom konačnog izbora.

Ukoliko odaberete kupovinu nekretnine u starijoj zgradi ili kupujete već izgrađenu kuću, moja preporuka je, da već u prvo razgledavanje povedete stručnu osobu – arhitekta, a dalje po potrebi i građevinskog konstruktera. Osoba koja kupuje najčešće ne posjeduje potrebna znanja iz područja graditeljstva, kako bi mogla sagledati sve elemente koji čine uspješnu investiciju.

Stanovi u postojećoj zgradi starije gradnje  – zgrade starije od 5 godina

Važno je da pri prvom obilasku stana  točno znate što od njegovog prostornog rasporeda očekujete. U svakom stanu ćete htjeti nešto pregraditi, povećati prostoriju, drugačije ih povezati ili čak potpuno promijeniti raspored. To nije uvijek jednostavno iako vam se čini. Ne mogu se svi pregradni zidovi samo tako ukloniti ili se otvor u njima proširiti. Isto tako, ne mora svaki “debeli” zid (>20cm) biti nosiv i možda se on može relativno bezbolno ukloniti.

Ovako to završi kad srušite pregradni zid

Sve to ovisi o konstrukciji cijele zgrade zato se prije konačne odluke posavjetujte sa ovlaštenim inženjerom građevinarstva. Vaš je zadatak da razgovarate sa upraviteljem zgrade i pokušate nabaviti projektnu dokumentaciju zgrade (npr. iz povijesnog arhiva, od izvođača radova ili čak projektanta) ili bilo kakve informacije o konstrukciji. Dokumentaciju dostavite inženjeru koji će vas adekvatno uputi da li je vaša intervencija izvodiva i da li ona spada samo u održavanje zgrade ili se radi o rekonstrukciji. Već i najmanji zahvat može biti rekonstrukcija, a tada ste u problemima jer to zahtjeva dozvole od nadležnih institucija. Ako vam se čini da bi vas angažiranje inženjera skupo koštalo pogledajte cijenu sata inženjera u cjeniku komore. Mislim da je to zanemarivo na vašu ukupno investiciju, a kamoli na moguću štetu koja bi iz neinformiranosti mogla proizaći.

Instalacije u starim zgradama izvođene su prema potrebama i tehničkim mogućnostima u vremenu u kojem je zgrada građena. To se osobito odnosi na električne instalacije, grijanje i zagrijavanje tople vode. Električne instalacije znaju, u ne malo slučajeva, biti problem, zato bi trebali već kod kupnje stana znati kakva tehnološka čuda želite u stanu, kakvu rasvjetu, kompjutere, klimatizaciju, opremu  kuhinje, saune i jacuzzi u kupaonici. Potrebe današnje obitelji su mnogo veće nego prije i možda vam priključak struje neće odgovarati, a o promjeni kompletne instalacije da i ne govorimo.

Instalacije vodovoda i kanalizacije su relativno lako prilagodljive osim ako želite imati vlastiti vodomjer, a kroz stan prolaze dvije ili više vertikala.

Grijanje morate prihvatiti zatečeno stanje u zgradi jer to ne ovisi samo o vama. Naravno da možete promijeniti ogrijevna tijela.

Zamjena vanjske stolarije je diskutabilna tema. Danas se masovno zamjenjuje stara dotrajala stolarija novom PVC. Pri tome se ne poštuju osnovna pravila pročelja koja predstavljaju zgradu prema van, a moramo napomenuti da svaka zgrada ima autora – arhitekta – čiji je to autorski rad (bilo kakav on bio). Kod nas se tome još progledava kroz prste, ali neće zadugo, kroz godinu dvije neće se više smjeti uređivati pročelje kako se kome sviđa (npr. na zgradi je izvormno smeđa stolarija, a vama se baš sviđa bijela jer gledate samo unutarnju stranu svog doma). Naravno da možete zamijeniti staru stolariju novom u istom obliku i boji, ali vam to vjerovatno poskupljuje investiciju.

Na zatvaranje loggia i balkona nemojte ni pomisliti, jer će se i to uskoro početi više kontrolirati, a vraćanjem u prvobitno stanje će vaša investicija biti dvostruka.

Pri kupnji stana u staroj zgradi veoma je važno prikupiti podatke o samoj zgradi i njenom funkcioniranju. O tome ćete najbolje informacije dobiti u tvrtki koja upravlja zgradom i to nikako nemojte prepustiti slučaju jer vam kasnije to može biti značajan novčani izdatak. Najveće investicije u održavanju starije zgrade mogu biti: dizalo, sanacija pročelja i krova, sanacija zastarjele kotlovnice, i poboljšanje energetski svojstava zgrde.

Neispravna dizala predstavljaju veliki problem stanarima višekatnica. Na snazi je Pravilnik o sigurnosti dizala, koji je Ministarstvo gospodarstva, rada i poduzetništva donijelo u skladu s europskim standardima i prema čijim su se normama sva dizala morala prilagoditi do 22. svibnja 2007. godine. Međutim još i danas u mnogim zgradama to nije učinjeno. Prema tehničkim i tehnološkim normama, vijek trajanja dizala je 15 do 20 godina, a kod nas su većina mnogo starija. Rekonstrukcije dizala veliki su popravci koji iziskuju znatna financijska sredstva i znače povećanje sredstava pričuve. Cijena usklađivanja sigurnosnih elemenata dizala kreće se od 20.000,00 do 55.000,00 kn, a rekonstrukcija  ili ugradnja novog dizala ovisno o broju katova i stanju dizala je cca 110.000,00 do 250.000,00 kn . Ako to zgrada nije još učinila dodajte na svoju ratu kredita još koju stotinu kuna.

Sanacija pročelja je u svakom slučaju velika investicija, koja se još povećava ako je postojeća zgrada bez bilo kakve toplinske izolacije ili je ne daj bože pod spomeničkom zaštitom. Zgrade pod spomeničkom zaštitom zahtijevaju sanaciju pročelja pod nadzorom Konzervatorskog odjela Ministarstva kulture, koji će vam odrediti materijale, način sanacije, odrediti boju pročelja i sl. To u većini slučajeva nisu standardni materijali, a radovi  su zahtjevni, pa prema tome imaju visoku cijenu.

Secesijska zgrada u centru Osijeka

Sanacija kotlovnice i postavljanje toplinske izolacije mogu biti nužan faktor kako bi se poboljšala energetska svojstva zgrade. 01.04.2010. godine stupa na snagu novi pravilnik o energetskom certificiranju zgrada. Što to znači, ovako laički? Svaki novi stan koji se izgradi poslije tog datuma, dobit će energetski certifikat na kojem će biti prikazana energetski razred od A+ – G koji prikazuje energetsku klasu vašeg stana – godišnja potrebna toplina za grijanje. Isto to vrijedi  i za postojeće stanove, a na njih se to primjenjuje danom stupanje Hrvatske u EU. Što je razred bolji, manje ćete trošiti novaca za grijanje, a to će uticati na cijenu kvadratnog metra stana. Jednog dana ćete možda vaše danas skupo kupljene kvadrate, moći prodati za znatno manju cijenu ili ćete morati uložiti znatna sredstva. Najgora situacija je sa stanovima građenim u zgradama u radoblju 1950-1980.godine.

Nastojala sam vam ovim člankom ukazati na najveće probleme kod starijih zgrada, koji uopće ne moraju biti presudni u vašem odabiru, ako ih uspijete sagledati. Nisam imala namjeru odgovoriti vas od kupnje starih stanova, jer ja sam njihov veliki pobornik i uvijek mi je zadnja varijanta kupnja stana u novogradnji. Ali to je uostalom individualno.

Obzirom da se starije zgrade smatraju sve one starije od 5 godina (bar ih ja tako klasificiram), to je vrlo širok pojam, i mnoge su specifičnosti pojedina razdoblja izgradnje. Ovu temu ćemo dalje detaljnije obraditi tako da u slijedećem nastavku možete čitati:

Stanovi u zgradama građenim do 1950. i njihova adaptacija.

Photo©Tihana M.

Autor: Tihana M.


Oglasi
Što moramo znati kada kupujemo stan u staroj gradnji? I

9 thoughts on “Što moramo znati kada kupujemo stan u staroj gradnji? I

  1. I sama sam kupila stan u zgradi staroj preko 30 g. Suprug i ja smo dobro procijenili da je stan solidno održavan, i nije skup za traženu cijenu. S vremenom smo poprilično uložili za adaptaciju, ali bilo nam je lakše to napraviti postupno nego u trenutku useljenja, kad smo, uz pomoć kredita, jedva pokrili njegovu cijenu.
    Recimo: svake godine smo mijenjali po 1 ili 2 prozora, pa renoviranje kupatila, pa izmjene ugradbenih ormara … mi smo to prihvatili kao razlog da se svake godine veselimo nekom novom detalju.

  2. Dobar vodič za nas neupućene.
    Da sad moram rješavati stambeno pitanje vjerojatno bih se odlučila za neku malu kućicu, a ne za stan…ali pred 20 god. nisam tako razmišljala.

  3. Odličan post! O ovoj temi nikada nije previše pisati jer svijet u kojem živimo (i “poštivanje” zakona) dosta često zagorčaju inače slatke trenutke kupovine vlastite nekretnine. Pozdrav i sadržaj cijelog bloga je uistinu interesantan.

  4. Azra Kovačić kaže:

    Mogu reći da nisam nikada bila za stan jer obožavam dvorište i vrt pa smo i mi stoga kupili kuću…doduše stariju, ali.. Zapravo nismo ni gledali u kakvom je stanju bila kuća koju kupujemo nego veličina placa, dvorište i lokacija. Možda se to nekome čini blesavo, ali ja sam jako zadovoljna jer je veličina placa 652 kvadrata i u centru grada je. S obzirom da je kuća stara i zrela za renoviranje svake godine napravimo ponešto i kako je rekla gospođa (čini mi se Slavica…koja ima onaj slatki ružićasti stan)…” svake se godine veselimo nekom novom detalju” pa tako i mi. A nadam se da ćemo uskoro napraviti i jedan veći zahvat oko uređenja, tako da bi to trebalo biti ono pravo…Pozdrav svima!!

  5. Hvala Azri na simpatičnom komentaru za naš stan. Moj suprug se oduševio.

    Moram dodati kako smo suprug i ja jedva prežalili varijantu da kupimo kuću sa okućnicom, ili da se upustimo u gradnju kuće. Ipak, kalkulacija nam je donosila puno veću cijenu nego kupovina stana, a bojali smo se da je kuća ‘jama bez dna’ – nikad kraja ulaganjima. Ipak je prevladala odluka o stanu i to u samom gradu. Puno je praktičnije, jer kad jednom sve sredite nemate više većih troškova. Onda se možete okrenuti drugim zadovoljstvima, npr. putovanjima.

  6. Azra Kovačić kaže:

    Slavice vaš suprug je potpuno u pravu…u kuću stalno treba ulagati i nikada kraja…al eto kad volimo zelenilo do beskraja, druženje s prijateljima uz obavezan roštilj, puno, puno cvijeća, i još više voća. A najdraže mi je kad dođem kući s posla nakon napornog dana, skuham si kavu i zavalim se na terasu u dvorištu….promatram naših ruku djelo…zelenilo, zelenilo, šarenilo….i odmorim dušu i tijelo. S tim mi se ne može ništa mjeriti i onda zaboravite ona ulaganja u kuću i sve ostale probleme što većina ljudi ima. A čim uredimo sve kako smo zamislili obećajem sličice.. Pozz svima!

  7. bobana kaže:

    Odlican tekst, steta sto ga nisam nasla ranije.Nazalost na osnovu sopstvenog iskustva potvrdjujem da je sve sve sto je napisano apsolutno tacno.Onima koji su u prilici da razmisljaju o kupovini stana u staroj gradnji preporucujem da se slepo drze svakog saveta koji je ovde dat !

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s