Kamen po kamen – palača I

Oduvijek me je fascinirao kamen. Možda djelomično i zato jer sam odrasla u kraju gdje se kamen kupuje (jer ga nema) a plodne zemlje ima svuda i svagdje i previše. Svi valjda želimo nešto što nemamo.

Kada se napokon pružila prilika da sudjelujem u restauraciji kamene kuće u dalmatinskom zaleđu mojoj sreći nije bilo kraja. Da je dugačak i obiman put bio preda mnom znala sam, ali sam isto tako znala kakav se potencijal (skriveni) nalazi u orunuloj kući, pa čak kada ga drugi i nisu vidjeli.

Vjerujem da će još nekome biti interesantno vidjeti s kakvim se svim problemima suočavamo pa najavljujem sapunicu :

kako od ovoga …..

…dobiti ovo!

Kamen po kamen palača II dio

Autor: Maja

Oglasi
Kamen po kamen – palača I

Što moramo znati kada kupujemo stan u staroj gradnji? I

Ovime otvaramo seriju članaka vezanih za kupnju stambenog prostora, prije svega stana i sve probleme koji se eventualno mogu pojaviti.

Tihana vam prenosi svoja iskustva iz dugogodišnje prakse i nadamo se da ćemo vam rješiti neke nedoumice oko ove životno važne teme. Ukoliko imate nekih konkretnih pitanja ili trebate dodatna pojašnjenja, slobodno nam se obratite putem komentara ili na e-mail.

Urednica


Odlučili ste kupiti nekretninu u svrhu osiguravanja stambenog ili poslovnog prostora, obišli ste ih na desetine i to traje već godinu dana. Obzirom da niti jedna nekretnina nije ispunila sva vaša očekivanja, a vi ste već na kraju snaga, odlučujete se za onu koja zadovoljava bar 70% vaših zamisli. Ono sve drugo su prostorne kozmetičke promjene i to ćemo lako…, ali to može biti tek početak pravih problema i nepredviđenih investicija.

Kupnja stana  ili kuće je veliki novčani izdatak i često investicija života, a u ovom “ludom vremenu” najvažnije je proći što jeftinije. Uvijek postoji dilema da li kupiti stan u novogradnji ili starijim zgradama. Oba izbora imaju svoje prednosti i nedostatke, a ako se u startu mogu sagledati, odluka je laka i vrlo osobna. Svaka stambena zgrada svojom arhitekturom, lokacijom, unutarnjim rasporedom i opremljenošću dobiva svoju osobnost koja se mora poklopiti sa osobnošću njenih stanara kako bi se zvala domom.

Investiciju ne čine samo kvadratni metri stana i na prvi pogled dobro stanje nekretnine, onaj koji kupuje mora posvetiti jednaku pažnju mnogim važnim pojedinostima i ne smije dopustiti da vanjski izgled odigra presudnu ulogu prilikom konačnog izbora.

Ukoliko odaberete kupovinu nekretnine u starijoj zgradi ili kupujete već izgrađenu kuću, moja preporuka je, da već u prvo razgledavanje povedete stručnu osobu – arhitekta, a dalje po potrebi i građevinskog konstruktera. Osoba koja kupuje najčešće ne posjeduje potrebna znanja iz područja graditeljstva, kako bi mogla sagledati sve elemente koji čine uspješnu investiciju.

Stanovi u postojećoj zgradi starije gradnje  – zgrade starije od 5 godina

Važno je da pri prvom obilasku stana  točno znate što od njegovog prostornog rasporeda očekujete. U svakom stanu ćete htjeti nešto pregraditi, povećati prostoriju, drugačije ih povezati ili čak potpuno promijeniti raspored. To nije uvijek jednostavno iako vam se čini. Ne mogu se svi pregradni zidovi samo tako ukloniti ili se otvor u njima proširiti. Isto tako, ne mora svaki “debeli” zid (>20cm) biti nosiv i možda se on može relativno bezbolno ukloniti.

Ovako to završi kad srušite pregradni zid

Sve to ovisi o konstrukciji cijele zgrade zato se prije konačne odluke posavjetujte sa ovlaštenim inženjerom građevinarstva. Vaš je zadatak da razgovarate sa upraviteljem zgrade i pokušate nabaviti projektnu dokumentaciju zgrade (npr. iz povijesnog arhiva, od izvođača radova ili čak projektanta) ili bilo kakve informacije o konstrukciji. Dokumentaciju dostavite inženjeru koji će vas adekvatno uputi da li je vaša intervencija izvodiva i da li ona spada samo u održavanje zgrade ili se radi o rekonstrukciji. Već i najmanji zahvat može biti rekonstrukcija, a tada ste u problemima jer to zahtjeva dozvole od nadležnih institucija. Ako vam se čini da bi vas angažiranje inženjera skupo koštalo pogledajte cijenu sata inženjera u cjeniku komore. Mislim da je to zanemarivo na vašu ukupno investiciju, a kamoli na moguću štetu koja bi iz neinformiranosti mogla proizaći.

Instalacije u starim zgradama izvođene su prema potrebama i tehničkim mogućnostima u vremenu u kojem je zgrada građena. To se osobito odnosi na električne instalacije, grijanje i zagrijavanje tople vode. Električne instalacije znaju, u ne malo slučajeva, biti problem, zato bi trebali već kod kupnje stana znati kakva tehnološka čuda želite u stanu, kakvu rasvjetu, kompjutere, klimatizaciju, opremu  kuhinje, saune i jacuzzi u kupaonici. Potrebe današnje obitelji su mnogo veće nego prije i možda vam priključak struje neće odgovarati, a o promjeni kompletne instalacije da i ne govorimo.

Instalacije vodovoda i kanalizacije su relativno lako prilagodljive osim ako želite imati vlastiti vodomjer, a kroz stan prolaze dvije ili više vertikala.

Grijanje morate prihvatiti zatečeno stanje u zgradi jer to ne ovisi samo o vama. Naravno da možete promijeniti ogrijevna tijela.

Zamjena vanjske stolarije je diskutabilna tema. Danas se masovno zamjenjuje stara dotrajala stolarija novom PVC. Pri tome se ne poštuju osnovna pravila pročelja koja predstavljaju zgradu prema van, a moramo napomenuti da svaka zgrada ima autora – arhitekta – čiji je to autorski rad (bilo kakav on bio). Kod nas se tome još progledava kroz prste, ali neće zadugo, kroz godinu dvije neće se više smjeti uređivati pročelje kako se kome sviđa (npr. na zgradi je izvormno smeđa stolarija, a vama se baš sviđa bijela jer gledate samo unutarnju stranu svog doma). Naravno da možete zamijeniti staru stolariju novom u istom obliku i boji, ali vam to vjerovatno poskupljuje investiciju.

Na zatvaranje loggia i balkona nemojte ni pomisliti, jer će se i to uskoro početi više kontrolirati, a vraćanjem u prvobitno stanje će vaša investicija biti dvostruka.

Pri kupnji stana u staroj zgradi veoma je važno prikupiti podatke o samoj zgradi i njenom funkcioniranju. O tome ćete najbolje informacije dobiti u tvrtki koja upravlja zgradom i to nikako nemojte prepustiti slučaju jer vam kasnije to može biti značajan novčani izdatak. Najveće investicije u održavanju starije zgrade mogu biti: dizalo, sanacija pročelja i krova, sanacija zastarjele kotlovnice, i poboljšanje energetski svojstava zgrde.

Neispravna dizala predstavljaju veliki problem stanarima višekatnica. Na snazi je Pravilnik o sigurnosti dizala, koji je Ministarstvo gospodarstva, rada i poduzetništva donijelo u skladu s europskim standardima i prema čijim su se normama sva dizala morala prilagoditi do 22. svibnja 2007. godine. Međutim još i danas u mnogim zgradama to nije učinjeno. Prema tehničkim i tehnološkim normama, vijek trajanja dizala je 15 do 20 godina, a kod nas su većina mnogo starija. Rekonstrukcije dizala veliki su popravci koji iziskuju znatna financijska sredstva i znače povećanje sredstava pričuve. Cijena usklađivanja sigurnosnih elemenata dizala kreće se od 20.000,00 do 55.000,00 kn, a rekonstrukcija  ili ugradnja novog dizala ovisno o broju katova i stanju dizala je cca 110.000,00 do 250.000,00 kn . Ako to zgrada nije još učinila dodajte na svoju ratu kredita još koju stotinu kuna.

Sanacija pročelja je u svakom slučaju velika investicija, koja se još povećava ako je postojeća zgrada bez bilo kakve toplinske izolacije ili je ne daj bože pod spomeničkom zaštitom. Zgrade pod spomeničkom zaštitom zahtijevaju sanaciju pročelja pod nadzorom Konzervatorskog odjela Ministarstva kulture, koji će vam odrediti materijale, način sanacije, odrediti boju pročelja i sl. To u većini slučajeva nisu standardni materijali, a radovi  su zahtjevni, pa prema tome imaju visoku cijenu.

Secesijska zgrada u centru Osijeka

Sanacija kotlovnice i postavljanje toplinske izolacije mogu biti nužan faktor kako bi se poboljšala energetska svojstva zgrade. 01.04.2010. godine stupa na snagu novi pravilnik o energetskom certificiranju zgrada. Što to znači, ovako laički? Svaki novi stan koji se izgradi poslije tog datuma, dobit će energetski certifikat na kojem će biti prikazana energetski razred od A+ – G koji prikazuje energetsku klasu vašeg stana – godišnja potrebna toplina za grijanje. Isto to vrijedi  i za postojeće stanove, a na njih se to primjenjuje danom stupanje Hrvatske u EU. Što je razred bolji, manje ćete trošiti novaca za grijanje, a to će uticati na cijenu kvadratnog metra stana. Jednog dana ćete možda vaše danas skupo kupljene kvadrate, moći prodati za znatno manju cijenu ili ćete morati uložiti znatna sredstva. Najgora situacija je sa stanovima građenim u zgradama u radoblju 1950-1980.godine.

Nastojala sam vam ovim člankom ukazati na najveće probleme kod starijih zgrada, koji uopće ne moraju biti presudni u vašem odabiru, ako ih uspijete sagledati. Nisam imala namjeru odgovoriti vas od kupnje starih stanova, jer ja sam njihov veliki pobornik i uvijek mi je zadnja varijanta kupnja stana u novogradnji. Ali to je uostalom individualno.

Obzirom da se starije zgrade smatraju sve one starije od 5 godina (bar ih ja tako klasificiram), to je vrlo širok pojam, i mnoge su specifičnosti pojedina razdoblja izgradnje. Ovu temu ćemo dalje detaljnije obraditi tako da u slijedećem nastavku možete čitati:

Stanovi u zgradama građenim do 1950. i njihova adaptacija.

Photo©Tihana M.

Autor: Tihana M.


Što moramo znati kada kupujemo stan u staroj gradnji? I